AMB Courtage, cabinet installé à La Gaude (Alpes-Maritimes) et dirigé par Sébastien Gagnard, est courtier en assurance ; pour le crédit immobilier, il intervient uniquement en qualité de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), pour le compte d'A2O FINANCE.
Pourquoi passer par AMB Courtage® pour votre dossier de prêt
Un dossier préparé avant d'être présenté. Taux d'effort, durée, apport et pièces sont vérifiés avec vous avant toute présentation aux banques.
Une formation de prêteur. 25 ans d'expérience dans l'assurance, dont plus de 20 ans chez l'un des leaders de l'assurance, et une certification de prêteur en crédit immobilier obtenue en 2019.
L'assurance du prêt vérifiée au même moment. Courtier en assurance, je relis l'assurance emprunteur proposée et j'étudie, si c'est utile, une délégation.
Mon rôle pour votre crédit, et ses limites
Pour le crédit, je ne suis pas courtier : je suis mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), inscrit à l'ORIAS sous le n° 25003277, et j'agis au nom et pour le compte d'A2O FINANCE (réseau Meilleurtaux), 2 avenue Cyril Besset, 06800 Cagnes-sur-Mer, ORIAS n° 13001052. Mon mandat couvre le crédit immobilier, le crédit à la consommation et le regroupement de crédits.
Je ne suis pas un prêteur : la décision d'accorder le crédit, son taux et ses conditions appartiennent à la banque. Je ne peux pas avoir moi-même de mandataires, et je ne travaille pas en dehors de ce mandat pour le crédit.
Taux d'endettement, durée : les règles d'octroi en 2026
| Critère | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 35 % maximum | Rapport entre l'ensemble de vos charges d'emprunt, assurance emprunteur comprise, et vos revenus. |
| Durée | 25 ans maximum | Tolérance d'un différé d'amortissement de 2 ans lorsque l'entrée dans le logement est décalée par rapport au prêt (achat sur plan, construction, travaux). |
| Marge de flexibilité | 20 % de la production trimestrielle de chaque banque | Au moins 70 % de cette marge pour la résidence principale, au moins 30 % pour les primo-accédants. |
Ces critères résultent de la décision n° D-HCSF-2021-7 (modifiée), et le HCSF les a maintenus en 2026. Les débats en cours sur un assouplissement ou sur la prise en compte du « reste à vivre » n'ont, à cette date, rien changé. Règles en vigueur au 22/10/2026, susceptibles d'évoluer.
Le prêt doit aussi respecter le taux d'usure : son taux annuel effectif global (TAEG) ne peut dépasser le seuil fixé chaque trimestre. Le TAEG comprend les intérêts, les frais de dossier et les coûts d'assurance et de garanties obligatoires. C'est lui qu'il faut comparer d'une offre à l'autre.
Vous avez signé un compromis, ou vous voulez vérifier que votre projet entre dans les critères ? Je regarde votre dossier avec vous avant qu'il soit présenté.
Prendre rendez-vousLe dossier de prêt immobilier, étape par étape
- Étude de faisabilité : revenus, charges, crédits en cours, apport, projet. On vérifie le taux d'effort et la durée avant de chercher un bien ou dès la signature du compromis.
- Constitution du dossier : pièces justificatives (voir ci-dessous).
- Présentation aux banques par A2O FINANCE.
- Accord de principe, puis émission de l'offre de prêt. Avant l'offre, la banque vous remet une fiche d'information standardisée européenne (FISE), qui permet de comparer.
- Délai de réflexion, décompté à partir du lendemain de la réception de l'offre.
- Signature chez le notaire et déblocage des fonds. L'achat doit être conclu dans les 4 mois suivant l'acceptation de l'offre, sauf délai plus long convenu.
Le compromis de vente prévoit une condition suspensive d'obtention du prêt, d'une durée minimale d'un mois. Si le prêt n'est pas obtenu, la vente ne se fait pas et les sommes versées doivent vous être remboursées.
Quels documents pour un dossier de prêt immobilier ?
- Pièce d'identité, livret de famille ou contrat de mariage ou de PACS le cas échéant.
- Derniers bulletins de salaire et avis d'imposition ; pour les indépendants et chefs d'entreprise, bilans et liasses fiscales.
- Relevés de comptes récents, tableaux d'amortissement des crédits en cours.
- Justificatifs d'apport (épargne, donation, vente d'un bien).
- Compromis de vente ou descriptif du projet et devis de travaux.
La liste exacte dépend de votre situation et des banques consultées.
Apport, frais et assurance : ce qui pèse sur le coût
| Frais | De quoi il s'agit |
|---|---|
| Frais d'acquisition (« frais de notaire ») | Pour l'essentiel des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, plus la rémunération du notaire. Leur montant dépend notamment du type de bien (ancien ou neuf) et du département. Le notaire vous en donne l'estimation. |
| Garantie du prêt | Hypothèque, privilège de prêteur de deniers (acte notarié) ou cautionnement par un organisme spécialisé, dont une partie peut être restituée en fin de prêt. |
| Frais de dossier | Facturés par la banque, inclus dans le TAEG. |
| Assurance emprunteur | Son coût entre dans le TAEG. |
L'apport réduit la somme à emprunter ; la banque l'examine avec vos revenus, vos charges et la stabilité de votre situation. Si des parents souhaitent vous aider à le constituer, les règles pour donner de son vivant sont présentées sur la page transmission. Je ne donne volontairement aucun exemple chiffré de crédit sur cette page : chaque offre dépend de votre profil et de la banque. Sur l'assurance, voir la page changer d'assurance emprunteur et son simulateur.
Regroupement de crédits : à manier avec prudence
Le regroupement de crédits remplace plusieurs crédits par un seul, avec une mensualité plus basse obtenue presque toujours par un allongement de la durée, donc un coût total plus élevé. S'ajoutent des frais : indemnités de remboursement anticipé des anciens prêts, frais de dossier, garantie, éventuels frais d'intermédiation.
Je l'étudie lorsque la situation le justifie, par exemple pour retrouver un équilibre budgétaire durable ou pour financer un projet en restant sous les 35 %. Je le déconseille lorsqu'il sert seulement à dégager une capacité d'emprunt supplémentaire sans changer les habitudes de dépense.
Comment je travaille sur ce sujet
- Premier rendez-vous de découverte.
- Recueil complet de votre situation : famille, revenus, patrimoine, projets.
- Montage du dossier, transmission à A2O FINANCE, qui le présente aux établissements prêteurs, et suivi avec vous jusqu'à l'offre de prêt.
Rémunération : pour le crédit, je suis rémunéré par mon mandant, A2O FINANCE, et non par vous. Avant toute opération, les frais et la rémunération liés à l'intermédiation vous sont indiqués par écrit. Mon parcours et mes statuts sont détaillés sur la page le cabinet.
Ce que je ne peux pas vous promettre
- L'obtention du prêt. La banque doit évaluer votre solvabilité et reste seule juge.
- Une dérogation aux 35 % ou aux 25 ans. Chaque banque attribue ses dérogations selon sa propre politique. Si votre projet n'entre pas dans les critères, je vous le dirai tôt, plutôt que de multiplier les demandes.
- Un taux donné à l'avance. Les conditions évoluent et dépendent de votre profil. Seule l'offre de prêt émise par la banque engage celle-ci.
Questions fréquentes sur le crédit immobilier
Dois-je payer quelque chose avant d'obtenir mon prêt ?
Non : aucune somme ne peut vous être réclamée avant l'obtention du prêt, ni par moi ni par A2O FINANCE.
Comment calculer son taux d'endettement pour un prêt immobilier ?
On additionne toutes vos mensualités de crédit après l'achat, assurance emprunteur comprise, et on divise le total par vos revenus. Je refais ce calcul avec vous, sur vos justificatifs, avant de présenter le dossier.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
Rarement : en dehors du différé toléré pour un logement livré plus tard, seule la marge de flexibilité de la banque le permet, au cas par cas.
Quels sont les délais entre le compromis et la signature chez le notaire ?
Il faut additionner la durée de la condition suspensive prévue au compromis, le temps d'instruction de la demande par la banque, puis le délai de réflexion sur l'offre avant la signature. Le délai réel dépend de la banque et de la complétude du dossier.
Puis-je choisir une autre assurance que celle de la banque ?
Oui, à la souscription comme pendant toute la durée du prêt : depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment.
Préparons votre dossier de prêt
Du lundi au vendredi, de 9 h à 19 h, avec une réponse dans la journée. Je vous reçois au cabinet de l'Astrae Center à La Gaude, chez vous, sur votre lieu de travail, en visio ou par téléphone.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Pour un prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt ; si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. A.M.B Courtage, SAS au capital de 1 000 €, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), ORIAS n° 25003277, agissant pour le compte d'A2O FINANCE, 2 avenue Cyril Besset, 06800 Cagnes-sur-Mer, ORIAS n° 13001052. Immatriculations vérifiables sur orias.fr. Le cabinet n'est pas un établissement de crédit : l'octroi du prêt reste soumis à l'acceptation du prêteur. Règles en vigueur au 22/10/2026, susceptibles d'évoluer.
Sources
Chiffres et règles à jour au 23/10/2026. Sources consultées le 22/10/2026.
Afficher les 12 sources
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers (décision D-HCSF-2021-7 modifiée) — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr)
- Communiqué de presse du Haut Conseil de stabilité financière (septembre 2026) — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), publié le 15/09/2026
- Crédit immobilier : lisez attentivement les documents remis — DGCCRF (economie.gouv.fr), publié le 26/12/2025
- Questions-réponses sur le régime des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) — ACPR
- Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ? — ABE Info Service (ACPR, AMF, Banque de France)
- Que savoir avant de conclure un contrat de crédit immobilier ? — ABE Info Service (ACPR, AMF, Banque de France)
- Le crédit immobilier (fiche pratique) — Institut national de la consommation (INC)
- Publicité du crédit à la consommation en 2026 : la mention obligatoire — CIB Finance
- Le HCSF maintient les règles du crédit immobilier en 2026 : ce que ça change pour vous — CAFPI, publié le 28/09/2026
- HCSF : maintien des règles du crédit immobilier — Empruntis
- Crédit immobilier : la FBF veut alléger les règles du HCSF — Meilleurtaux, publié en octobre 2026
- Agence Meilleurtaux de Cagnes-sur-Mer : coordonnées — Meilleurtaux