AMB Courtage est un cabinet de courtage en assurance au service des Alpes-Maritimes, basé à La Gaude et dirigé par Sébastien Gagnard. Je propose des SCPI uniquement comme supports d'un contrat d'assurance-vie, de capitalisation ou d'un plan d'épargne retraite.
Pourquoi en parler avec AMB Courtage®
Je regarde d'abord ce que vous avez déjà. Beaucoup de mes clients sont propriétaires de leur résidence principale et d'un bien loué. Pour eux, ajouter de l'immobilier n'est pas toujours la bonne idée : je vous le dirai.
Le choix, pas une seule maison. Les SCPI disponibles dépendent du contrat. Je compare un nombre suffisant de contrats du marché parmi les compagnies avec lesquelles je travaille, et les SCPI que chacun propose.
Un suivi chaque année. Bulletins trimestriels, prix de la part, parts en attente de retrait : je fais le point avec vous lors de votre bilan annuel.
Comment fonctionne une SCPI
SCPI veut dire société civile de placement immobilier. Une société de gestion, agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF), collecte l'argent de nombreux épargnants, achète des immeubles, cherche les locataires, encaisse les loyers et fait les travaux. Elle reverse ensuite aux associés des revenus, souvent sous forme d'acomptes trimestriels. Les actifs sont conservés chez un dépositaire et protégés en cas de faillite de la société de gestion (AMF).
On parle de « pierre-papier » : vous ne possédez pas un appartement, mais des parts d'une société qui détient plusieurs immeubles. Le manque à gagner d'un local vide est atténué par les loyers des autres.
- SCPI d'entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, hôtels. Leur but principal est de verser des revenus réguliers.
- SCPI d'habitation : des logements. On les appelle souvent « SCPI fiscales » : certaines ouvrent droit à une réduction d'impôt, à condition de garder les parts pendant une durée minimale.
- Capital variable ou fixe : une SCPI à capital variable accepte de nouveaux associés à tout moment et rachète les parts de ceux qui partent, si un nouvel épargnant prend leur place. S'il n'y a pas de nouvel épargnant, elle peut racheter les parts grâce à un fonds de remboursement, si elle en a créé un. Pour une SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur sur le marché des parts tenu par la société de gestion, à un prix fixé par l'offre et la demande.
- Délai de jouissance : après la souscription, les premiers revenus n'arrivent pas tout de suite. Ce délai peut être de plusieurs mois (AMF) ; il varie d'une SCPI à l'autre et figure dans sa documentation.
Ce qu'ont rapporté les SCPI en 2025 et début 2026
Le chiffre que l'on vous montrera d'abord est le taux de distribution : les revenus versés dans l'année rapportés au prix de la part au 1er janvier, avant impôts. Il ne dit rien de l'évolution du prix de la part. Le chiffre qui compte est la performance globale, qui tient compte à la fois des revenus versés et de la variation du prix de la part.
| Type d'immeubles | Taux de distribution 2025 | Performance globale 2025 |
|---|---|---|
| SCPI diversifiées | 6,0 % | +6,3 % |
| Logistique et locaux d'activité | 5,6 % | +5,8 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 5,1 % | +5,1 % |
| Commerces | 4,9 % | +4,1 % |
| Bureaux | 4,6 % | −0,2 % |
| Santé et éducation | 4,2 % | −1,3 % |
| Résidentiel | 4,2 % | −4,5 % |
| Ensemble des SCPI | 4,91 % | +1,46 % |
Les SCPI résidentielles ont versé en moyenne 4,2 % de revenus, mais leur performance globale a été de −4,5 % sur l'année, parce que le prix de leurs parts a baissé davantage. En 2025, le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % (baisses du 1er janvier 2025 comprises). Parmi les SCPI à capital variable, quatorze ont baissé le prix de leurs parts et dix-sept l'ont augmenté. Une SCPI sur deux a réduit les revenus versés à ses associés.
Premier semestre 2026. Le taux de distribution est resté stable (2,30 % sur six mois), mais 53 % des SCPI ont réduit leurs revenus versés, et l'acompte moyen a reculé de 7 % sur un an. Pour les SCPI à capital fixe, dont le prix se forme par la rencontre des acheteurs et des vendeurs, le prix moyen a baissé de 33 % depuis le début de l'année (ASPIM, 05/08/2026).
Ces chiffres sont des moyennes de marché pondérées, avant impôts, pour des parts détenues en direct. Dans un contrat d'assurance-vie, la performance servie peut différer, notamment à cause des frais du contrat et des règles propres à l'assureur (ASPIM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Chaque SCPI a ses propres résultats, parfois très éloignés de la moyenne.
Les risques, sans détour
- Le capital n'est pas garanti. La valeur des parts suit le marché de l'immobilier et peut baisser, parfois fortement : −4,5 % en moyenne pour les SCPI résidentielles en 2025, −33 % pour les SCPI à capital fixe au premier semestre 2026 (ASPIM).
- Les revenus ne sont pas garantis. Départ d'un locataire, renégociation d'un bail, travaux : les revenus peuvent baisser.
- La revente n'est pas immédiate. Une SCPI n'est pas cotée. S'il n'y a pas d'acheteur, vos parts attendent. Au 30/06/2026, 1,9 milliard d'euros de parts attendaient un acheteur, soit 2,2 % de la valeur de toutes les SCPI. Ce chiffre a baissé depuis fin 2025 (2,8 milliards), mais l'ASPIM précise que cette baisse vient entièrement des onze SCPI qui ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital : leurs parts en attente ont été reportées sur un marché d'échange, aux prix constatés entre acheteurs et vendeurs. Pour les autres, les parts en attente ont continué d'augmenter.
- Les frais sont élevés. En direct, 5 % à 12 % à l'entrée, intégrés au prix de souscription, puis 8 % à 10 % des revenus de la SCPI chaque année pour la gestion (AMF). Sur une détention courte, ils mangent le rendement.
- Trop d'immobilier dans un même patrimoine. Si votre résidence principale et un bien locatif représentent déjà l'essentiel de votre patrimoine, une SCPI ajoute au même risque.
SCPI en direct ou dans un contrat : ce qui change
On peut acheter des parts de SCPI de deux façons : en direct, auprès d'une société de gestion ou d'un distributeur habilité, ou comme support en unités de compte d'une assurance-vie, d'un contrat de capitalisation ou d'un PER. Les règles ne sont pas les mêmes.
| Parts détenues en direct | SCPI dans une assurance-vie | |
|---|---|---|
| Ce que vous possédez | Des parts de la SCPI, à votre nom | Des unités de compte : l'assureur détient les parts, votre contrat suit leur valeur |
| Revenus | Versés sur votre compte bancaire | Versés dans le contrat. La part reversée dépend du contrat |
| Impôt sur les revenus | Revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque année | Rien tant que l'argent reste dans le contrat. Fiscalité de l'assurance-vie sur les gains retirés |
| Revente | Selon les acheteurs disponibles, délai non garanti | Par un rachat sur le contrat. Les conditions de sortie de ces supports sont fixées par le contrat : à lire avant de souscrire |
| Transmission | Parts comprises dans la succession | Fiscalité de l'assurance-vie : exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les sommes versées avant 70 ans ; règles différentes après 70 ans |
| Choix des SCPI | Toutes les SCPI ouvertes | Seulement celles proposées par le contrat |
| IFI | Parts imposables pour leur fraction immobilière, si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier | Même seuil, pour la fraction immobilière de la valeur de rachat des unités de compte |
Dans un PER, les sommes sont en principe bloquées jusqu'à la retraite, sauf déblocage anticipé pour un « accident de la vie » ou pour l'achat de la résidence principale. La SCPI y suit la fiscalité du PER.
Pourquoi je ne vends pas de parts en direct. Conseiller l'achat de parts de SCPI détenues en direct relève du statut de conseiller en investissements financiers (CIF), que je n'ai pas. Je vous présente donc les SCPI uniquement comme supports de vos contrats d'assurance. Si une détention en direct paraît plus adaptée à votre situation, je vous le dis.
Un exemple concret : Swiss Life. Chez Swiss Life, l’une des compagnies avec lesquelles je travaille, l’investissement en SCPI commence à 1 500 €, et la part placée en SCPI ne peut pas dépasser 40 % de l’épargne de votre contrat (ce que l’assureur appelle la « provision mathématique »). Ces règles changent d’un assureur et d’un contrat à l’autre : je vous les donne par écrit pour le contrat que je vous recommande.
Pour qui, et pour qui ce n'est pas
Cela peut avoir du sens si :
- vous pouvez laisser cet argent de côté 8 à 15 ans, voire plus ;
- votre épargne de précaution est déjà constituée ailleurs ;
- vous voulez un peu d'immobilier sans gérer de locataires, en complément d'autres supports ;
- vous acceptez de voir la valeur de vos parts baisser certaines années.
Ce n'est pas pour vous si :
- vous aurez besoin de cette somme dans les prochaines années ;
- vous ne supportez pas l'idée de récupérer moins que votre mise ;
- l'immobilier pèse déjà lourd dans votre patrimoine ;
- on vous présente la SCPI comme un « livret qui rapporte 5 % ».
Les erreurs fréquentes
- Choisir sur le seul taux de distribution. En 2025, les SCPI résidentielles ont versé en moyenne 4,2 % de revenus, pour une performance globale de −4,5 %. Regardez toujours la performance globale sur plusieurs années.
- Croire que l'assurance-vie rend la SCPI liquide sans condition. Les conditions de sortie de ces supports dépendent du contrat. L'ASPIM signale d'ailleurs des tensions de liquidité sur certains supports immobiliers proposés en assurance-vie.
- Tout mettre sur une seule SCPI. Quelques immeubles, un seul type de locataires : le risque se concentre.
- Répondre à un démarchage en ligne. L'AMF signale des plateformes frauduleuses qui proposent des SCPI. Avant de verser quoi que ce soit, vérifiez l'agrément de la société de gestion et l'immatriculation de l'intermédiaire, ou appelez AMF Epargne Info Service au 01 53 45 62 00.
Comment je travaille sur ce sujet
Au premier rendez-vous, je fais le tour complet de votre situation : famille, revenus, patrimoine, projets, fiscalité, et la part de l'immobilier dans ce que vous possédez déjà. Je regarde ensuite, dans un nombre suffisant de contrats du marché, quelles SCPI sont proposées, à quelles conditions de frais, de revenus reversés et de sortie. Je vous remets les documents d'informations clés et vous explique ce qu'ils contiennent. Ma recommandation est écrite dans la fiche d'information et de conseil, et je fais un bilan de vos contrats chaque année.
Ce que je ne peux pas vous promettre
- Un revenu ou un prix de part. Personne ne peut dire ce que vaudra une SCPI dans dix ans, ni ce qu'elle versera l'an prochain.
- Une sortie rapide en toutes circonstances. En période de tension sur l'immobilier, les retraits peuvent être ralentis, y compris dans un contrat.
- Qu'une SCPI soit adaptée à votre situation. Pour une partie des personnes que je reçois, la bonne réponse est de ne pas en prendre, ou très peu.
Questions fréquentes
Une SCPI, est-ce que c'est garanti ?
Non. Ni le capital, ni les revenus ne sont garantis. La valeur des parts peut baisser et vous pouvez récupérer moins que ce que vous avez investi.
Combien rapporte une SCPI ?
En 2025, les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % du prix de leurs parts, avant impôts. En tenant compte de la baisse du prix des parts, la performance globale moyenne a été de 1,46 %, avec de grands écarts : de +6,3 % pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les SCPI résidentielles (ASPIM). Ces chiffres concernent des parts détenues en direct. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Combien de temps faut-il garder des parts de SCPI ?
L'AMF conseille une durée de détention de 8 à 15 ans, voire plus. Avec des frais d'entrée de 5 % à 12 % en direct, une détention courte risque fort d'être perdante.
Peut-on récupérer son argent rapidement ?
Pas forcément. En direct, il faut qu'un acheteur se présente. Dans une assurance-vie, le rachat passe par l'assureur, selon les conditions de sortie que le contrat prévoit pour ces supports.
Pourquoi passer par une assurance-vie plutôt qu'acheter en direct ?
Les revenus restent dans le contrat sans être imposés chaque année, et la transmission suit la fiscalité de l'assurance-vie. En contrepartie, vous ajoutez les frais du contrat, votre choix est limité aux SCPI qu'il propose et la part des revenus reversée dépend du contrat. Chaque assureur fixe aussi un minimum et un plafond : chez Swiss Life, 1 500 € au minimum et pas plus de 40 % de l’épargne du contrat en SCPI.
Les SCPI comptent-elles dans l'IFI ?
Oui, pour leur fraction immobilière, qu'elles soient détenues en direct ou en unités de compte d'une assurance-vie rachetable. L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
Peut-on mettre des SCPI dans un PER ?
Oui, si le contrat les propose. Les sommes restent alors en principe bloquées jusqu'à la retraite, sauf déblocage anticipé pour un « accident de la vie » ou pour l'achat de la résidence principale.
Les SCPI proposées en unités de compte présentent un risque de perte en capital : l'assureur s'engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Placement de long terme, peu liquide. Règles fiscales en vigueur au 02/11/2026, susceptibles d'évoluer. AMB Courtage, courtier en assurance (COA), ORIAS n° 25003277, n'exerce pas l'activité de conseiller en investissements financiers.
Sources
Chiffres et règles à jour au 02/11/2026. Sources consultées le 02/11/2026.
Afficher les 12 sources
- SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier — AMF, article du 12/06/2017, toujours en ligne
- Investir en SCPI : est-ce pour vous ? — AMF, 20/01/2015
- SCPI : quand une banque omet de transmettre le bulletin de souscription — AMF, journal du médiateur
- Communiqué : collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 — ASPIM / IEIF, 10/02/2026 (PDF)
- Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 — ASPIM / IEIF, 05/08/2026
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (F2329) — service-public.gouv.fr, vérifié le 30/06/2026
- Je suis bénéficiaire d'une assurance-vie, comment la déclarer ? — impots.gouv.fr
- Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés (F563) — service-public.gouv.fr, modifiée le 06/03/2026
- Code général des impôts, article 965 — Légifrance
- Plan d'épargne retraite (PER) individuel (F36526) — service-public.gouv.fr
- Code des assurances, article R131-1 — Légifrance
- S'informer sur les conseillers en investissements financiers (CIF) — AMF, guide pédagogique